STR劉博：連鎖酒店投資發(fā)展分析
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-10-28 瀏覽次數：2758
當需求量在增加的時候，大家并沒有很認真的做好管理，降價可能是因為覺得能博得出租率。中檔和中檔偏上酒店值得投資。
(輝視網訊)2016年10月27日，以“住宿業(yè)創(chuàng)變新萬象”為主題的第八屆中國連鎖酒店發(fā)展大會在北京世紀蓮花酒店隆重召開。大會從資本、創(chuàng)新、互聯(lián)網科技的角度共同探討與全面解讀住宿業(yè)創(chuàng)變新萬象，主要包括連鎖酒店投資發(fā)展分析、住宿業(yè)創(chuàng)新分析、酒店的產業(yè)延伸和跨界、共享經濟+酒店聯(lián)盟+云平臺、互聯(lián)網+金融+地產等內容。
STR GLOBAL中國區(qū)經理劉博發(fā)表了“連鎖酒店投資發(fā)展分析”的主題演講，并表示，酒店人不會失業(yè)，當需求量在增加的時候，很多人并沒有很認真的做好管理，或許是因為覺得降價能博得出租率。中檔和中檔偏上酒店發(fā)展非常好，如果資金不是非常充足，這個檔次是最好的機會。以下是演講全文：
中國酒店業(yè)態(tài)表現(xiàn)權威發(fā)布，是最全面唯一一家做酒店數據的公司。STR公司是全球領先的酒店業(yè)數據標桿，是唯一一家做酒店數據最全面的公司，目前在全球酒店數據覆蓋量已經超過54000家，客房760萬間，從奢華酒店到經濟酒店，各個酒店集團把STR的數據作為標準來評估酒店，包括業(yè)主對酒店管理公司的評估，管理公司對酒店總經理的評估，都是以STR的數據作為標桿。合作的酒店公司涵蓋了全球知名的連鎖和國內連鎖酒店，錦江、開元、如家、維也納均有參與。
酒店及酒店管理公司以每日和每月為單位提交數據，包括客房數量、賣出的間夜。客房的收入這三個數據。提交的時候有嚴格的標準。酒店的可賣房數基本上都是固定的，賣出房量，免費房不記在內，客房收入含服務費，不含早餐，不含6%的增值稅，是統(tǒng)一的標準。從三個數據衍生出來酒店數，平均房價，每間可售房的收入，在酒店的系統(tǒng)里都有，以這三個數據做出一個標桿，方便每一家酒店了解自己和周圍的競爭環(huán)境，了解自己在整個市場上的表現(xiàn)。
STR GLOBAL中國區(qū)經理 劉博
很多酒店在評估的時候，同一個酒店集團的兩家酒店，一家酒店比去年同期增加了7%，但是另外一家酒店下降了3%，這種情況很難比較這兩家酒店哪家做的好，酒店在評估自己表現(xiàn)的時候，不能始終只和往期相比，也不能只看是否完成了預算，更重要是與競爭對手相比較時發(fā)生了什么樣的變化，所以當酒店A雖然上升了7%，整個市場上升了10%，這時候才能知道誰做的好，誰做的不好。不僅可以與市場比對，還可以與競爭群比對，這就是STR做的事情。有三個指數可以供酒店參照，第一、酒店收入指數，第二、平均房價指數，第三、每間房的收入指數，用自己酒店的表現(xiàn)除以競爭群的表現(xiàn)，乘以100，當指數超過一百的時候，證明你比你的競爭群更優(yōu)一些。
截止到今年9月份為止，新增供給情況在今年的前9個月對比去年增加了4.1%，在這基礎上需求增長了5.9%，需求的增加超過了供給的增加，出租率是上升的，平均房價2.2%的下降導致收入指數0.5%的下降?？头渴杖?.5%全部來自于供給量的增加，實際上，房價下降是收入指數的下降，這是中國整體情況。
內地自2008年以來，整個的供給、需求和可售房的趨勢是一個零水平線，這個變化從2008年奧運之后、世博之后，每年大概有10%的房增長，現(xiàn)在已經降到6%，是一個非常跌宕起伏的一條線，后奧運、后世博時代，2011年出現(xiàn)了下降的趨勢，國家政策對酒店有了一些干預，一直到2014年需求才出現(xiàn)了拐點，呈現(xiàn)上升趨勢。到2015、2016年非常平緩，需求的變化已經不太大了。從2014年以來需求的增加跑贏了供給的增加，表示出租率的壓力并不是太大，收入指數的變化跟需求的變化又有所不同，兩項的變化可以看出，平均房價從世博以來一直處于負增長的狀態(tài)，一直到2015年接近了尾部水平線，現(xiàn)下降接近百分之零點幾。
前8個月出租率對比去年，追蹤的15個主要城市里邊只有4個城市的出租率是出現(xiàn)下降的，11個城市都是同比上升的，大連今年領跑，出租率上升最為明顯。天津和西安這兩個城市去年在出租率下降的4個城市之列，今年前9個月表現(xiàn)非常優(yōu)異，天津離北京很近，本來應該呈現(xiàn)上升趨勢，去年了個爆炸事故，造成去年年底非常不景氣，今年還是令人刮目相看的。沈陽位列前三名，三亞、成都、上海出租率上升，去年出租率下降的青島和廣州，今年仍然在下降，這兩個城市的出租率面臨非常大的壓力，蘇州出現(xiàn)在下降之列讓人有點驚訝，過去它一直是保持增長的，杭州也在下降之列，杭州去年是全國第一名，達到11.3%的收入指數的上升。我們做了一個關于分析，發(fā)現(xiàn)與G20有關，暑假是杭州的旅游旺季，今年的暑假非常不樂觀，杭州的安檢非常嚴格。
我們所看到的出租率還是比較欣慰的，平均房價各有千秋。上升的城市只有上海、北京、南京，深圳、蘇州上升一點，雙指標上升的城市，只有北京、上海、南京、深圳，就是北上廣深，廣州傳統(tǒng)貿易衰落給它帶來很大的影響。青島很不幸，仍然是雙下降，前兩年都是雙下降，今年仍然是如此。
根據平均房價劃分，把酒店分成奢華、超高端、高端、中上偏上、中上和經濟型這六個級別，像經濟型包括了錦江之星、如家、七天等等，超高端如希爾頓、喜來登，五星級就在這個區(qū)間，奢華、超高端、高端和中檔是三星和四星區(qū)間。看一下需求和供給的變化，酒店的開業(yè)還是集中在奢華和超高端，從追蹤的數據來看，中檔和經濟占3.6%，需求的增加最緩慢的是中檔和經濟型。奢華和超高端還有很大的市場，中檔偏上和高端酒店需求也很大，超過了中檔和經濟型。
中檔和經濟型在今年前9個月以來收入指數是增加的，這個量來自于平均房價的增長，追蹤2013到2016這四年以來的供給和入住率變化，呈現(xiàn)下降趨勢，更多的資金投入到中高偏上的高端酒店。
出租率的變化在2005年跌破了0水平線，呈現(xiàn)負增長，今年有了一些轉機，出租率追到了0，平均房價還不錯，這兩年平均房價也是在下降的，2014年第二季度才出現(xiàn)了反彈，到了0以上，這是中檔和經濟型的情況。
中檔、經濟型追蹤了幾個城市，沈陽出租率的增加特別明顯，突破了6%，上海、廣州和武漢都出現(xiàn)了出租率的下降，武漢最為明顯。在這幾個城市里面，平均房價上海漲幅最高，反映到酒店，出租率在下降。平均房價的上升跟整個城市消費的水平有關系，總的來說廣州和成都下降比較明顯，大家投資時可以清楚地看到應該在哪些地方發(fā)力，雙上升只有沈陽、北京和西安。
再聚焦一下北京，中檔和經濟型生存空間還有多少，截止到9月份， 4%的收入指數的增加在今年已經超過了上海，前幾年上海比較高，北京今年非常不錯，出租率和平均房價都是上升的。超高端和奢華的供給增加1.6%，高端和中檔甚至有一點微幅的下降，中檔和經濟型4.7%在供給增長上是最高的，但需求僅增加3.3%。北京的平均房價是最高的，房租持續(xù)的增加使得房價增長，進而導致很多酒店轉型自己的服務，這是時代進步的表現(xiàn)，不得不向中檔和中檔偏上的發(fā)展。
把中檔偏上和中檔這兩個層次劃分在一起做分析時發(fā)現(xiàn)，這兩個檔次的酒店是社會現(xiàn)在最需要的，經濟型給大家?guī)韷毫Ψ浅４?，投資者越來越少。由于平均房價的上漲，中檔和經濟型收入6.3%的增長在北京來說并不驚訝。北京的中檔和經濟型的下降在去年剛剛扭轉，今年房價的長勢還是不錯的。
對比一下過去9個月，出租率的漲幅是增加了，收入指數增加了，平均房價的漲幅也是增加的。中國還在開酒店，增加量同比只有4%，但在整個亞太區(qū)市場和全球市場仍然是領先的，增加最多的是中東，能夠和中國相比的是印度，中國一直是全球投資的熱點，中國的資本正在走出去。
看一下2012年開業(yè)房間數變化的趨勢，曾經為了奧運和世博，我們增長了很多客房，當大家冷靜下來后，從2006年到現(xiàn)在，呈現(xiàn)急劇下滑的趨勢。
從業(yè)者要投資什么樣的酒店?未來主要城市的房量增加還有多少?把北上廣深、杭州這幾個城市放在一起，目前房量最多的是北京，其次是上海，杭州從酒店業(yè)態(tài)上來說，我們認為杭州已經是一線城市了，杭州電子商務的發(fā)展是比較好的，從經濟上有很大的發(fā)展空間。三亞雖然各大酒店云集，但是仍然有39%的增加量，三亞平均房價在下降，去年三亞平均房價跌幅全國最高，今年平均房價跌幅又是全國最高，現(xiàn)在住三亞的人好多都是花自己的錢去的，價格越來越理智，越來越親民，需求也在增加，房價也在增加。長沙是過去被忽略的城市，它排到了全國第二，這個量指的是開業(yè)酒店數量的增長，很不幸是天津還有20%，有很大的壓力。
聚焦中檔，來整個亞太區(qū)今年簽約的酒店數量有所反彈，第一季度創(chuàng)了新高，還有很多酒店在建設、在簽約，對酒店人、酒店的服務商來說還有很多商機，酒店人不會失業(yè)，還有很多機會。
以上的數據可以看出，中國中產階級的消費水平在提升，市場的需求增加強勁，但部分城市價格壓力很大。中國的酒店很奇怪，當需求量在增加的時候，大家并沒有很認真的做好管理，所以還在降價，可能是因為覺得降價能博得出租率。中檔和中檔偏上酒店發(fā)展非常好，如果資金不是非常的充足，這個檔次是最好的機會，我給大家分享就到這里。
觀眾提問：STR數據的準確度相較統(tǒng)計局如何?
劉博：我們可以很自豪說，STR數據是業(yè)界準確度最高的的數據。這些數據是酒店直接提交的，與酒店總經理的年終獎掛鉤。包括國際品牌酒店，我們會把酒店每日、每月提交的酒店表現(xiàn)進行對比，如果差異太大，我們會拒絕采用提交上來的數據，集團也會審核。這些指數，與酒店經理年終獎的3%到5%相掛鉤。總經理的營收完成了，各項考核指標完成了，但如果你的STR指數沒有完成，年終獎也是會受影響的。為酒店做咨詢的公司，一定是真實的， STR保密性做的非常好，數據放到我們這兒是非常非常安全的。