中資出海：投資熱下的冷思考
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-10-15 瀏覽次數(shù)：2514中資在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的海外并購增長迅速，從2015年下半年的9宗猛增至2016年上半年20宗，涉及金額從42億美元增長到超過100億美元。
在國內(nèi)酒店和旅游地產(chǎn)供大于求的背景下，中國資本選擇了出海。根據(jù)浩華管理顧問公司與晨哨網(wǎng)共同發(fā)布的最新報告，中資在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的海外并購增長迅速。從2015年下半年的9宗猛增至2016年上半年20宗，涉及金額從42億美元增長到超過100億美元。中國資本熱投海外酒店和旅游地產(chǎn)，要如何做到聰明而安全的投資?我們帶來綠地國際酒店管理集團、中發(fā)地產(chǎn)(香港)有限公司、北京潤博國際高爾夫集團和普洛思律師事務(wù)所等深度參與海外投資項目各方的專業(yè)分享。
投資方向跟著政策和人群走
跟著政策和人群走是許多中國企業(yè)在海外的發(fā)展大方向。政策方面，中央政府鼓勵大企業(yè)走到海外去;人群方面，中國游客近年來出境游的火熱為中國企業(yè)在當?shù)芈涞靥峁┝撕芎玫臋C會。
綠地集團于1992年在上海成立，目前已經(jīng)有24年歷史，其中酒店集團在2012年正式成立。綠地集團主要的業(yè)務(wù)板塊是“1+3”，“1”是房地產(chǎn)，“3”是大金融、大建設(shè)、大消費，酒店集團屬于大消費領(lǐng)域。綠地正式走出門是在2013年，第一個項目在韓國濟州島。在2014-2016年進入了海外布局的高峰期，分別在8個國家、13個城市有相應的產(chǎn)業(yè)。
洛杉磯大都會是綠地集團在美國開發(fā)的第一個項目，也是洛杉磯市政府對改造市中心天際線與提升市中心居住品質(zhì)的一個旗艦項目，項目總投資價值額超過10億美元。
由于中國人喜歡去大城市，因此綠地目前的布局也主要集中在海外相對較大的城市，這也使得當前綠地走出去還是相對穩(wěn)健的。
購買現(xiàn)有資產(chǎn)還是自行開發(fā)
項目的存活概率和海外項目的回報率等需要投資前期都已經(jīng)考慮好，是購買現(xiàn)有資產(chǎn)，還是自行開發(fā)，需要慎重考慮。通常，購買現(xiàn)有資產(chǎn)(例如一家酒店)回報率可能很高，但也許對于全產(chǎn)業(yè)鏈型的企業(yè)并不是最好的選擇。因為項目的價值是隨著經(jīng)濟周期在調(diào)整的，而如果自己開發(fā)，則可以項目養(yǎng)項目。例如開發(fā)一個綜合體項目，綜合體里除了商業(yè)、酒店，可能還帶有出售型的物業(yè)，而出售型物業(yè)可幫助綠地覆蓋成本。
不過也有特殊的例子，一向看重自行開發(fā)的綠地集團在2016年的日本千葉市收購了一個包括寫字樓、酒店和商場的現(xiàn)有項目。這是因為此前很長一段時間，這個項目經(jīng)濟狀況很好，物業(yè)回報也非常好;再者隨著日元的溢價，這個項目在很短的時間里也給了綠地較好的回報。
不要讓后期管理運營成為薄弱的一環(huán)
除了建造酒店，中國企業(yè)需要解決海外酒店的管理問題，不要讓后期管理運營成為投資鏈的薄弱環(huán)節(jié)。在海外管理平臺方面，需要依靠當?shù)刭Y源建立自己的平臺，并依托平臺建立人力資源庫和積累經(jīng)驗;同時也要積極尋找合適的合作伙伴，通過并購在最短的時間內(nèi)加強海外管理平臺。
找對投資區(qū)域
北京潤博國際高爾夫集團總裁高玉忠先生帶了關(guān)于非洲投資項目的分享。由于2008年末到2009年初，高爾夫球場在中國受政策打壓特別嚴重，以高爾夫球場為傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的潤博，走出去是一個偶然中的“必然”。
與綠地、中發(fā)不一樣的是，潤博不是資本輸出，而是屬于技術(shù)輸出和勞務(wù)輸出，在輸出的成本、風險方面更低。因而相較于在南美、亞洲或歐美國家投資，這類型公司去非洲更有勝算。
貧窮落后是非洲在一般中國人眼里的固有印象 ，而真實的非洲兩極分化特別嚴重，有錢的特別有錢，貧窮的吃不上飯。非洲是“貧窮，但不落后”。非洲大陸每個國家由于歷史原因，差異非常大，世界上最好玩、最奢華，最正統(tǒng)的東西，都可以在非洲找到。例如人們可以在東非享受到“貴族式”教育和健全的法制?？夏醽喪锥純?nèi)羅畢有一所創(chuàng)建于一八三幾年的貴族學校，每年接收許多歐洲高端人群的孩子，為他們提供承襲于英國殖民時期的正統(tǒng)英式貴族教育。相比之下，南非一直在走下坡路，吃老本。而西非和北非是穆斯林雖然有資源，但政局基本沒有穩(wěn)定過，因此潤博的項目并沒有覆蓋到這些區(qū)域。
從這個層面上看，在非洲的富有區(qū)域，像高爾夫這樣高端人士休閑項目也有投資機會。
適應海外環(huán)境，開發(fā)和運營思維需屬地化
在高玉忠先生看來，資本和技術(shù)出海的關(guān)鍵在于改變自己。因為中國政府在國際事務(wù)中的強勢姿態(tài)，中國的國民思維也容易強勢，例如遇到問題都想用錢解決，國外是法理情，中國是情理法等等。所以走出去的企業(yè)要盡量屬地化。員工可以雇傭當?shù)厝?，這也一定程度降低了成本。
非洲市場做高端項目或是主要方向
由于非洲客群是啞鈴型社會，從2000年起就已投向海外的中發(fā)集團選擇在非洲只做高端、低密度的小型產(chǎn)品。在經(jīng)過一個非常長的市場調(diào)研期之后，中發(fā)對于他們的資金量如何做在非洲市場投資已經(jīng)有非常清晰的戰(zhàn)略。對規(guī)模進行控制，這樣整體的投資不會過大，就不會有資金鏈的問題。
而對于這種“小而美”的項目，很關(guān)鍵的一點就是以銷定產(chǎn)。一般做大型項目，很難在賣出去之后再投資，但做低密度的項目就很容易做到。
在非洲做生意，任何行業(yè)都不能忽視風險問題。目前非洲區(qū)域的市場風險不大。最大的風險是其他方面的風險控制，比如政策、法律風險。非洲整體的法律不完善，要進入需要有很多的平衡措施。
在非洲投資，風險防控可能占60%，投資是否成功基本取決于風險防控能否到位，尤其是前期的風險防控。而市場風險相對來說則弱很多，重要的是后期操作中避免杠桿加得過多。很多公司，尤其小公司，愿意加大杠桿，這樣使利潤能更大化。但是每加一次杠桿，都面臨增加一層風險的問題。
中國資本在海外如何安全的“做生意”
進入一個新的領(lǐng)域，無論是新的市場還是新的國家，有兩種投資。中國的企業(yè)投資往往選擇全資買或者控股。然而如果對市場不熟悉，全額收購或者控股會令企業(yè)負擔增加。中發(fā)地產(chǎn)(香港)有限公司非洲區(qū)域總經(jīng)理李涵先生建議在中國企業(yè)這個項目或行業(yè)不是很熟悉的情況下，可以采取財務(wù)投資或者股權(quán)投資，進入董事局，然后對這個項目/企業(yè)做充分了解，再決定下一步。因為很多問題不是從報表或盡職調(diào)查中可以看出來的，可能需要一個長時間的覆蓋面，詳細了解管理團隊、業(yè)績和趨勢，看發(fā)展是否健康，最后再決定是否投資。
再者，到一個新的市場，企業(yè)要充分利用各個行業(yè)里非常成功的第三方咨詢公司，以避免頭腦一熱帶來的風險。另外，無論談什么合同，退出條款務(wù)必商談妥當。最后要退出，如何退出?在合同里應該很詳細地寫明，以確實保障自己的利益。在酒店行業(yè)，最后的條款就是資產(chǎn)處置，是通過買賣還是REITs，資產(chǎn)證券化出去，投資當初就應該把全生命周期考慮清楚，這可能才是最主要的問題。
而在普洛思律師事務(wù)所合伙人陶宇先生看來，沒有一個地方可以一點風險都沒有，走出去的企業(yè)不能完全規(guī)避風險，但是可以盡可能的減少風險，所以需要考慮以下三個問題。
第一：為什么做這個項目?是為了成為一個炫耀性的資產(chǎn)，還是為了能掙錢?
第二：公司優(yōu)勢是什么?是為項目帶來錢，還是為項目帶來技術(shù);收購酒店的時候，你是自己管理，還是讓更專業(yè)的第三方管理?
第三：怎樣選擇正確的合伙人?投資人必須聰明地選擇合伙人，保持良好的關(guān)系。這在剛簽署合作關(guān)系的時候非常重要，退出合作的時候也是關(guān)系重大。