酒店資產管理元年 怎樣才能玩出花?
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2017-05-27 瀏覽次數(shù)：3016隨著酒店行業(yè)發(fā)展日漸成熟，投資人漸趨理性，開發(fā)商開始注重資產持有的價值，資產管理成為中國酒店業(yè)的新課題。
(輝視網(wǎng)訊)在房地產進入存量市場的當下，原本只是作為房地產項目配套設施的酒店也開始由“增量開發(fā)”向“問存量要發(fā)展”轉變。近幾年不斷被提及的“資產管理”也日漸興盛，只要說到酒店項目投資以及運營管理，資產管理就一定會被提及，業(yè)內更是直接將2017年定義為中國酒店業(yè)資產管理元年。
資產管理熱潮下 大家都在思考什么?
中國的酒店行業(yè)開始于高端星級酒店的崛起，政府的過于溺愛，讓這個新行業(yè)一出生就帶有“盲目投資”的時代烙印。地產開發(fā)商因為想要利用酒店和其他寫字樓、住宅等形成一個城市綜合體，也會為每個項目建設酒店。
在這個歷史原因的影響下，中國的酒店在一開始并沒有資產管理的概念。但是，隨著行業(yè)發(fā)展日漸成熟，投資人漸趨理性，開發(fā)商開始注重資產持有的價值，資產管理成為中國酒店業(yè)的新課題。
作為酒店資產持有者的業(yè)主，在思考如何通過理性的投資、挑選高能力值的品牌運營管理團隊實現(xiàn)資產增值;作為酒店資產運營管理的品牌運營方，則關注如何通過提高入住率和平均房價促進品牌的發(fā)展，提升美譽度;同時，專注于房地產開發(fā)的發(fā)展商在做項目規(guī)劃時也更加理性，同時還開始自建酒店品牌，進行資本化運作。
中國酒店的資產管理應該怎么玩?
上海地產資產管理公司董事兼總經(jīng)理劉琦表示，酒店投資要獲得較高回報就要把分母做小，分子做大，即投入減小，回報做大。保利商業(yè)地產投資管理有限公司助理總經(jīng)理李國華認為，“分母”與“分子”之間需要做恰當?shù)钠ヅ洹．敳粦嬖诘摹胺帜浮焙瓦^大的“分母”已經(jīng)出現(xiàn)，我們需要盡力對其進行轉換、調整和改變。
另一方面，在過大的分母出現(xiàn)前就該做好局部的調整。換言之，在投資前，我們就要進行市場調研，通過區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)、當?shù)氐目驮唇Y構等數(shù)據(jù)研究這個城市是否值得進入，進行風險管控，先測算再投資，綜合考慮酒店運營期間的回報、退出時的資產價值和市場整體指標，計算投資回報率;投資后，則要通過酒店的服務和產品等讓酒店資產的價值最大化。
深航酒店管理集團副總經(jīng)理魏文斌表示，酒店資產的價值最大化需要職業(yè)經(jīng)理人的創(chuàng)新管理，來驅動酒店資產的資本運作、融資、以及再投資的杠桿作用。港中旅酒店有限公司董事長陳榮認為，酒店運營者應該要通過規(guī)模的擴大、結構的優(yōu)化，水平的提升、價值的延伸去提升酒店資產的價值。結合當前酒店行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，大家正在努力運用這些手法獲得酒店有形的物業(yè)資產以及無形的品牌資產的價值提升。
就規(guī)模擴大而言，并購重組、強強聯(lián)合一直是最為直接且有效的方式。以2016年為例，最亮眼的酒店行業(yè)投資并購事件就有15起，遠超2015年的總和，大家都在整合資源，優(yōu)化自身的品牌結構以實現(xiàn)價值最大化。與此同時，“走出去”也成為一計良策。公開資料顯示，2016年本土酒店集團不斷加速海外布局，直接掀起了國外酒店業(yè)的中國投資熱潮。
在結構優(yōu)化上還有另一種方式——品牌轉型升級。作為酒店品牌運營重要的組成部分，基于消費需求的轉變，很多酒店都在進行品牌的轉型升級，優(yōu)化品牌結構和資源配比。同時也將輕資產作為發(fā)展戰(zhàn)略之一。
在互聯(lián)網(wǎng)+、移動互聯(lián)網(wǎng)以及大數(shù)據(jù)等技術的影響下，酒店的服務水平也正在不斷提升，首旅如家酒店集團總經(jīng)理孫堅表示，依托于現(xiàn)在酒店行業(yè)“資產+產品”這種開發(fā)模式，需要把“產品”的內容做更多的延伸，加上“體驗”、“玩法”這些新東西。在整個產品運營中更多去關注人的價值，營造場景為客戶提供更為精準的服務。
寶龍地產控股有限公司企業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理夏國躍認為，未來將會出現(xiàn)第三方資產管理公司，代表業(yè)主公司，對酒店資產進行優(yōu)化配比，以獲得最大價值。
我們所面臨的機遇和挑戰(zhàn)在哪?
這是個最好的時代，也是個最壞的時代。酒店品牌已經(jīng)不再僅僅是作為房地產的附加值而存在，而是完全通過有效的資產運營方式，形成良好的品牌溢價，有著良好的投資回報率的資產。
但是這只是理想狀態(tài)，據(jù)深圳市萬科酒店管理有限公司總經(jīng)理段風雷透露，現(xiàn)在很多項目或因為缺乏初期的市場調研或因為當初只是為建而建，正面臨經(jīng)營以及盈利問題。不過，在德爾集團董事總經(jīng)理張滇看來，這是個投資機會。通過投資進行品牌、產品以及服務的重新定位，獲得新的發(fā)展機會。這樣的投資和改造機會，在未來三五年會越來越多。
此外，因為彼此不同的價值追求和價值趨向，業(yè)主和品牌運營方之間的矛盾愈加凸顯，一言不合就開撕。整體的資產管理上還面臨很多問題，比如說如何巧妙的利用金融杠桿獲取更多現(xiàn)金流，有效的盤活資產，如何提高資產增值的效率以及投資回報率，成為大家不得不面對的問題。
6月29日，旅游及大住宿業(yè)門戶輝視網(wǎng)將在2016年度酒店業(yè)最具影響力頒獎盛典上邀請行業(yè)大咖對“資產增值以及全球拓展”話題進行深入探討。據(jù)悉，他們將集中討論“未來投資將傾向于哪些區(qū)域，什么品牌將獲得資本青睞，酒店能通過什么方式獲取最大現(xiàn)金流進行資產盤活”等核心內容，敬請期待?！军c擊下圖查看更多活動信息】
