中端酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化 未來或許有點(diǎn)懸
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-10-13 瀏覽次數(shù)：2435中端酒店市場(chǎng)似乎正在重現(xiàn)當(dāng)年快捷酒店的瘋狂場(chǎng)景，對(duì)中檔酒店的擔(dān)憂不僅體現(xiàn)在其高投資、高房?jī)r(jià)和高出租率形象下的高利潤(rùn)名不符實(shí)。
大部分行業(yè)的發(fā)展軌跡，大致都可以分為起步期、成長(zhǎng)期、爆發(fā)期、繁榮期、衰退期、迷茫期和轉(zhuǎn)型期，酒店行業(yè)其實(shí)也不外乎如此。
筆者在連鎖酒店從業(yè)近10年，幾乎是親身經(jīng)歷了上面的所有步驟，看到太多的人因?yàn)橥顿Y酒店成功而富足，也看過不少的人因投資酒店失敗而落魄，酒店也讓許多投資人愛恨交織。中國(guó)的酒店未來到底會(huì)怎么發(fā)展，誰也不敢妄下斷論，但通過有些問題還是可以對(duì)酒店行業(yè)管中窺豹。
近期筆者參加的大小論壇，幾乎都會(huì)被問及對(duì)中檔酒店未來發(fā)展前景的看法;因?yàn)榻鼛啄甑闹袡n酒店爆發(fā)之迅猛，大有迅雷之勢(shì)。各大酒店品牌在各個(gè)城市攻城略地，開疆?dāng)U土，完全有當(dāng)年的快捷酒店爆發(fā)期的風(fēng)范。既然這樣，為什么我依然擔(dān)憂中檔酒店的未來發(fā)展呢?
以前大家有直觀的如家、7天和華住的上市公司財(cái)報(bào)去分析酒店的數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)的邏輯性可以論證酒店投資與發(fā)展的很多觀點(diǎn)，但是自從7天、如家退市之后，大家只有通過華住以及錦江的財(cái)報(bào)去判斷目前連鎖酒店的經(jīng)營(yíng)狀況是否，參考藍(lán)本的減少以及酒店數(shù)據(jù)的復(fù)雜性，造成了很多數(shù)據(jù)未能解析透徹。
比如華住Q2財(cái)報(bào)上所寫ADR為184元，同比增長(zhǎng)1.8%，RevPar為157元，同比增長(zhǎng)1.1%，入住率為85.2%，同比下滑0.3%;至少營(yíng)收數(shù)據(jù)同比去年是有所增長(zhǎng)的......很多吃瓜群眾看到這里就會(huì)想，看來連鎖酒店的發(fā)展勢(shì)頭還是不錯(cuò)的。
但是不知道大家是否有想過，這里面的數(shù)據(jù)到底多少是值得大家冷靜去思考的，比如華住旗下中檔酒店的數(shù)據(jù)都整體ADR的拉動(dòng)有多少?對(duì)整體RevPar的影響又有多少?如果告訴大家，去年三大酒店豪門的快捷品牌在湖南的RevPar都在120元以下，今年的變化也不大，不知道大家作何感想。其實(shí)國(guó)內(nèi)幾大品牌情況都差不多，如果單獨(dú)分析各大品牌各省的數(shù)據(jù)，完全可以看到快捷酒店甚至中檔酒店在中國(guó)的冰火之勢(shì)。
此前在酒店?duì)I銷論壇上，某品牌酒店的副總在私下交流的時(shí)候很坦然地說，該公司以后直營(yíng)店的城市布局只有二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一線城市以及省會(huì)級(jí)城市，其余的地方全部讓加盟商來做......按照這種邏輯，是不是說除了北上廣深，其它地方就不適合開酒店呢?
以一線城市中的房?jī)r(jià)洼地——廣州來看，其二類商圈的商業(yè)項(xiàng)目租金基本已經(jīng)達(dá)到80元/平米/月的水平，按照中檔酒店50平米的公攤來計(jì)算，在不計(jì)算物管費(fèi)的前提下，租金成本要達(dá)到130元/間/夜左右;運(yùn)營(yíng)成本按照最低100元/間/夜平均值;單房投資12萬/間，按照25%的投資回報(bào)要求，利潤(rùn)要求必須達(dá)到82元/間/夜，也就是說廣州這樣一線城市的中檔酒店必須達(dá)到310元單房收益才能保證在投資12萬/間的前提下達(dá)到4年回本，而且這些都還是在利息成本、折舊攤銷、租金遞增等暫不計(jì)算的情況下。
可能外行對(duì)310元/間/夜沒有什么概念，筆者來換個(gè)說法吧，按照國(guó)際旅游局2016年上半年統(tǒng)計(jì)的12050家星級(jí)飯店，一二三四級(jí)的酒店這里就不說了，統(tǒng)計(jì)報(bào)告中全國(guó)五星級(jí)酒店816家RevPar的均值為335.37元/間/夜。有人會(huì)說平均主義的算法有失公允，但是各大酒店集團(tuán)的財(cái)報(bào)里面何嘗不也是取的平均值。讓各大品牌剔開北上廣深的數(shù)據(jù)區(qū)分計(jì)算，偶有三五城市星火燎原，其余城市的數(shù)據(jù)大多也是一地雞毛。
對(duì)中檔酒店的擔(dān)憂不僅體現(xiàn)在其高投資、高房?jī)r(jià)和高出租率形象下的高利潤(rùn)名不符實(shí)，而且中檔酒店也走在產(chǎn)品同質(zhì)化的老路上。2015年前的各大連鎖酒店品牌，都在自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和理念上做了很多的包裝;當(dāng)然，從那個(gè)時(shí)候看，還是非常成功的。
但是站在今天的角度再去看快捷酒店，當(dāng)年濃妝艷抹的把街頭三陪包裝成紅顏知己，無非是商家的經(jīng)營(yíng)之道且無可厚非。但是今天去看各大品牌的中檔酒店，其產(chǎn)品相似度4顆星，簡(jiǎn)潔的吊頂，木色系的貼皮家具，木地板，休閑沙發(fā)或者小座椅，還有床后的那副碩大的背景畫……這些不都是目前中檔酒店的主流配置么?當(dāng)然，十來萬左右的單房投資，二三十平米的空間，客人指望能折騰出多少驚喜，也是不切實(shí)際的要求。
客人在所謂的品牌忠誠(chéng)度方面，也遠(yuǎn)不及酒店自己說的那么忠貞不二。
前幾年筆者就說過，快捷酒店一兩百塊錢的東西就不要談什么忠誠(chéng)度了，廉價(jià)產(chǎn)品本就沒有多少品牌忠誠(chéng)度可談;其實(shí)放到今天的中檔酒店也差不多。在這通貨膨脹物價(jià)飛漲的時(shí)代，兩三百塊(一線城市三四百塊)的酒店哪有多少品牌忠誠(chéng)度可言。當(dāng)然了，如果酒店非得把客人點(diǎn)贊的截圖拿出來當(dāng)忠誠(chéng)度說事，那就去攜程和藝龍上看看北京100元左右的旅館，地下室+無窗，評(píng)論里面點(diǎn)贊的也非常多，難不成這也是傳說中的品牌忠誠(chéng)度?
對(duì)中檔酒店的擔(dān)憂還不僅僅局限于其內(nèi)部，外部因素產(chǎn)生的影響更大。談到酒店就離不開房地產(chǎn)，談到房地產(chǎn)就肯定要談租金問題。
有資產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的人都知道，資產(chǎn)投資的年化收益控制在5-6%是比較合適的，按照北京4萬/平米的住宅均價(jià)(商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)價(jià)格最少要高于住宅20%以上)，按照年化收益在4%的房東崩潰值，4萬*4%/12，酒店的月租金達(dá)到了133元/月/平米，套算前面的收益測(cè)算模型，這家酒店的房?jī)r(jià)至少要定到450元以上的均價(jià)，并且常年達(dá)到90%以上的出租率，在不計(jì)算大廳租金遞增、物管費(fèi)、折舊和攤銷等前提下，才有可能達(dá)到25%的投資收益......高房?jī)r(jià)毀掉的不僅僅是年輕人的未來，也在毀掉酒店的未來!
要想解決掉上述酒店發(fā)展的隱患，有幾個(gè)方面可以考慮，降低投資、提高出租率、降低租金、提高房?jī)r(jià)和降低運(yùn)營(yíng)成本：
1)降低運(yùn)營(yíng)成本，這年頭運(yùn)營(yíng)成本能控制到穩(wěn)步小幅上漲就已經(jīng)很厲害，就不要惦記了;
2)降低投資從目前來說已經(jīng)很難找到突破口，酒店投資成本的降低必定會(huì)拉低其品質(zhì)，酒店品質(zhì)則決定了酒店房?jī)r(jià);
3)提高出租率是目前所有品牌都在努力的方向，在不外部環(huán)境不發(fā)生重大改變的前提下，入住率的變化不會(huì)太大;
4)降低租金就不用多解釋了，這是市場(chǎng)決定的，人為干預(yù)的可能性很低;
5)提高房?jī)r(jià)倒是可以試試，但是考慮到四星級(jí)酒店的定價(jià)，中檔酒店還是得悠著點(diǎn)漲價(jià)。
這世上本無路，走的人多了也便成了路;前方堪憂，希望中檔酒店能走出一條自己的路吧!