案例分析：如何給新酒店做財(cái)務(wù)測(cè)算
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2018-02-28 瀏覽次數(shù)：3873在新酒店籌劃之初，就該請(qǐng)一位具有綜合能力的酒店財(cái)務(wù)專家對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行論證和測(cè)算，新酒店的財(cái)務(wù)測(cè)算一般以開業(yè)后五年時(shí)間為限。
常常有業(yè)主來(lái)找筆者幫其測(cè)算即將開業(yè)酒店的盈虧情況，每當(dāng)筆者看完現(xiàn)場(chǎng)、拿到設(shè)計(jì)圖紙和工程概算時(shí)，心里的感受多半是遺憾，因?yàn)榫频昙磳⒙涑?，“生米已煮成熟飯”，?cái)務(wù)測(cè)算已經(jīng)流于形式、失去了真正意義。
正確的流程是，在新酒店籌劃之初，就該請(qǐng)一位具有綜合能力的酒店財(cái)務(wù)專家對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行論證和測(cè)算，其依據(jù)主要是項(xiàng)目的地理位置、交通情況、城市位置、地區(qū)消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平、城市酒店概況、同檔次同規(guī)模酒店數(shù)量及其營(yíng)收數(shù)據(jù)等，當(dāng)然，被測(cè)算項(xiàng)目的總體規(guī)劃圖紙是論證和測(cè)算的重要資料。經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)專家的反復(fù)論證和測(cè)算，如果新酒店能在開業(yè)首年持平，接下來(lái)的幾年都能盈利，那么業(yè)主就能上酒店項(xiàng)目，如果新酒店開業(yè)后的幾年都不大賺錢，甚至虧本，那么業(yè)主還有投資的信心嗎?
話又說(shuō)回來(lái)，即使經(jīng)酒店財(cái)務(wù)專家測(cè)算出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，也不意味著酒店項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，因?yàn)闃I(yè)主可以召集設(shè)計(jì)師和酒店管理專家一起認(rèn)真研討財(cái)務(wù)專家給出的論證測(cè)算，找出虧損的原因，再對(duì)設(shè)計(jì)的圖紙進(jìn)行調(diào)整，比如調(diào)整項(xiàng)目規(guī)模、酒店檔次、建筑結(jié)構(gòu)、功能布局等，然后將調(diào)整后的圖紙和工程預(yù)算交給財(cái)務(wù)專家進(jìn)行二次測(cè)算，其間的工作要耐心務(wù)實(shí)，直到把酒店項(xiàng)目的投資方案修正到能夠保證賺錢為止。
新酒店的財(cái)務(wù)測(cè)算一般以開業(yè)后五年時(shí)間為限，為了通俗易懂地向讀者傳達(dá)測(cè)算技巧，筆者舉出一個(gè)測(cè)算案例。這是一家擁有300間客房的四星級(jí)酒店，建筑面積3.3萬(wàn)M2，餐飲服務(wù)設(shè)施有：零點(diǎn)餐廳、宴會(huì)包間、多功能廳、咖啡廳、大堂吧;娛樂(lè)休閑服務(wù)項(xiàng)目有：KTV包間、足浴按摩、美容美發(fā);健身項(xiàng)目有：桌球、乒乓球;還有會(huì)議設(shè)施等?，F(xiàn)就該酒店的首年經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算如下：
一、營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)
1.客房收入預(yù)測(cè)
團(tuán)隊(duì)入住率在9%，平均房?jī)r(jià)300元/間天;會(huì)議入住率在15%，平均房?jī)r(jià)400元/間天;商務(wù)散客入住率在51%，平均房?jī)r(jià)430元/間天。預(yù)計(jì)全年客房收入為：
〔(300×9%)+(400×15%)+(430×51%)〕×300×365=3353.985萬(wàn)元
2.餐飲收入預(yù)測(cè)
零點(diǎn)餐廳：餐位數(shù)為300個(gè)，按二餐測(cè)算，人均消費(fèi)水平為65元，餐廳利用率為45%，預(yù)計(jì)全年零點(diǎn)餐廳收入為：300×2×65×45%×365=640.575萬(wàn)元。
宴會(huì)包間：共計(jì)30間，餐位數(shù)約為380個(gè)，按二餐計(jì)算，人均消費(fèi)水平為100元，包間利用率為60%，預(yù)計(jì)全年宴會(huì)包間收入為：380×2×100×60%×365=1664.4萬(wàn)元。
多功能廳：餐位數(shù)約為300個(gè)，人均消費(fèi)水平為80元，餐廳利用率為35%，預(yù)計(jì)全年多功能廳收入為：300×80×35%×365=306.6萬(wàn)元。
咖啡廳：餐位數(shù)120個(gè)，人均消費(fèi)88元，按二餐計(jì)算(早餐不計(jì)，對(duì)外開中晚自助餐)，餐廳利用率為30%，預(yù)計(jì)全年咖啡廳收入為：120×2×88×30%×365=231.264萬(wàn)元。
大堂吧：餐位數(shù)96個(gè)，人均消費(fèi)30元，餐廳利用率為170%，預(yù)計(jì)全年大堂吧收入為96×30×170%×365=178.704萬(wàn)元。
會(huì)議室：多功能廳1個(gè)，每周利用率按1.5次計(jì)算，每次消費(fèi)額為1萬(wàn)元，預(yù)計(jì)全年多功能廳會(huì)議收入為1.5×1×54=81萬(wàn)元;中會(huì)議室2個(gè)，利用率為30%，平均每場(chǎng)次消費(fèi)額為2000元，預(yù)計(jì)全年中會(huì)議室收入為2×2000×30%×365=43.8萬(wàn)元;小會(huì)議室2個(gè)，利用率為30%，平均每場(chǎng)次消費(fèi)額為1200元，預(yù)計(jì)全年小會(huì)議室收入為2×1200×30%×365=26.28萬(wàn)元。預(yù)計(jì)全年會(huì)議室收入為151.08萬(wàn)元。
預(yù)計(jì)全年餐飲收入為3172.623萬(wàn)元。
3.健身收入預(yù)測(cè)
乒乓球桌1張，每小時(shí)消費(fèi)額為40元，每周按6小時(shí)計(jì)算，預(yù)計(jì)全年乒乓球收入為：40×6×54=1.296萬(wàn)元;臺(tái)球桌1個(gè)，每小時(shí)消費(fèi)額為40元，每周按12小時(shí)計(jì)算，預(yù)計(jì)全年臺(tái)球收入為：40×12×54=2.592萬(wàn)元。健身收入共計(jì)3.888萬(wàn)元。
4.娛樂(lè)休閑收入預(yù)測(cè)
娛樂(lè)休閑項(xiàng)目設(shè)KTV和足浴按摩美容美發(fā)全部對(duì)外承包。KTV有28個(gè)包間，占裙樓一層，共1700M2，月租金60元/M2(含物業(yè)管理費(fèi)，但水電空調(diào)費(fèi)按表另計(jì))，即首年租金122.4萬(wàn)元(以十年為限，每年租金遞增2%);足浴按摩美容美發(fā)占裙樓一層，共1700M2，月租金50元/M2(含物業(yè)管理費(fèi)，但水電空調(diào)費(fèi)按表另計(jì))，即首年租金102萬(wàn)元(以十年為限，每年租金遞增2%)?？傆?jì)224.4萬(wàn)元。
5.商場(chǎng)收入預(yù)測(cè)
共有兩個(gè)小賣部，全部對(duì)外承包，以五年為限，每年租金遞增5%，面積共70m2，預(yù)計(jì)全年房租收入26萬(wàn)元。
6.其他收入預(yù)測(cè)
其他收入包括洗衣、電話、商務(wù)中心等，按客房、餐飲收入總計(jì)的1.5%計(jì)算，全年預(yù)計(jì)其他收入為：6526.608×1.5%=97.8991萬(wàn)元。
預(yù)計(jì)全年酒店總營(yíng)業(yè)收入為6628.3951萬(wàn)元，若加上對(duì)外承包項(xiàng)目收入，預(yù)計(jì)全年酒店總收入為6878.7951萬(wàn)元。
二、營(yíng)業(yè)成本預(yù)測(cè)
營(yíng)業(yè)成本主要指餐飲成本，因本酒店的娛樂(lè)休閑和商場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目全部外包。
零點(diǎn)餐廳綜合飲食成本率按47%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年餐廳成本為640.575×47%=301.07萬(wàn)元。
會(huì)包間綜合飲食成本率按45%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年餐廳成本為1664.4×45%=748.98萬(wàn)元。
多功能廳綜合飲食成本率按50%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年餐廳成本為306.6×50%=153.3萬(wàn)元。
咖啡廳綜合飲食成本率按45%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年餐廳成本為231.264×45%=104.07萬(wàn)元。
大堂吧綜合飲食成本率按30%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年大堂吧成本為178.704×30%=53.6112萬(wàn)元。
預(yù)計(jì)全年餐飲成本為1361.0312萬(wàn)元。
三、營(yíng)業(yè)稅金預(yù)測(cè)
營(yíng)業(yè)稅金按酒店總營(yíng)業(yè)收入的5.55%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年交稅金為：6628.3951×5.55%=367.876萬(wàn)元。
本預(yù)算未按照現(xiàn)新政計(jì)算，請(qǐng)留意分辨。
四、費(fèi)用預(yù)測(cè)
1.工資：人員定編按客房總數(shù)的1:1.6配備，預(yù)計(jì)員工總?cè)藬?shù)為480人。
部門經(jīng)理以上管理人員約為8人(總經(jīng)理、駐店經(jīng)理、餐飲部、客房部、前廳部、財(cái)務(wù)部、工程部、人力資源部經(jīng)理或總監(jiān)各一人)和高級(jí)廚師5人，預(yù)計(jì)以上13人的工資按人均月工資12000元測(cè)算(已含養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn))，按13個(gè)月計(jì)算，預(yù)計(jì)全年工資總額為：(8+5)×12000×13=202.8萬(wàn)元。
普通員工467人，月人均工資按2000元測(cè)算，按13個(gè)月計(jì)算，預(yù)計(jì)全年工資總額為：467×2000×13=1214.2萬(wàn)元。
預(yù)計(jì)酒店全年工資總額為1417萬(wàn)元。
2.福利費(fèi)：按員工工資總額的14%計(jì)提福利費(fèi)，全年預(yù)計(jì)1417×14%=198.38萬(wàn)元。
3.養(yǎng)老、醫(yī)療、事業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)費(fèi)用：按員工工資總額的24.3%(分別是20%、8%、2%、0.5%和0.7%)計(jì)提費(fèi)用，全年預(yù)計(jì)467×2000×12×31.2%=349.6896萬(wàn)元。
4.工作餐費(fèi)用：
外聘部門經(jīng)理以上高級(jí)管理人員為8人，早中晚三餐，按每人每天50元計(jì)算，預(yù)計(jì)全年為8×50×365=14.6萬(wàn)元。
普通員工472人，按每人每天16元(早餐4元、中晚餐各6元)每月按26天計(jì)算，預(yù)計(jì)全年為472×16×26×12=235.6224萬(wàn)元。
預(yù)計(jì)全年工作餐總費(fèi)用為250.2224萬(wàn)元。
5.工作服及勞保用品：按每人每年800元計(jì)算，預(yù)計(jì)全年費(fèi)用為800×480=38.4萬(wàn)元。
6.洗滌費(fèi)：按客房、餐飲營(yíng)業(yè)總收入的1.2%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年洗滌費(fèi)用為：(3353.985+3172.623)×1.2%=78.3193萬(wàn)元。
7.消耗品費(fèi)用：客房部按客房收入的1.2%測(cè)算，餐飲部按餐飲收入的0.8%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年消耗品費(fèi)用為3353.985×1.2%+3172.623×0.8%=65.6288萬(wàn)元。
8.棉織品費(fèi)用：客房部按客房收入的2%測(cè)算，餐飲部按餐飲收入的2.5%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年棉織品費(fèi)用為：3353.985×2%+3172.623×2.5%=146.3953萬(wàn)元。
9.餐具費(fèi)用：餐具費(fèi)用按餐飲收入的2%測(cè)算，全年餐具費(fèi)用預(yù)計(jì)為：3172.623×2%=63.4525萬(wàn)元。
10.辦公郵電費(fèi)：按酒店?duì)I業(yè)總收入的0.8%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年辦公郵電費(fèi)為6628.3951×0.8%=53.0272萬(wàn)元。
11.宣傳廣告費(fèi)：按酒店?duì)I業(yè)總收入的0.8%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年宣傳廣告費(fèi)為6628.3951×0.8%=53.0272萬(wàn)元。
12.交際應(yīng)酬費(fèi)：按酒店?duì)I業(yè)總收入的0.7%測(cè)算，預(yù)計(jì)交際應(yīng)酬費(fèi)為6628.3951×0.7%=46.3988萬(wàn)元。
13.材料維修費(fèi)：按酒店?duì)I業(yè)總收入的1%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年材料維修費(fèi)為6628.3951×1%=66.284萬(wàn)元。
14.水費(fèi)(含排污費(fèi))：按酒店?duì)I業(yè)總收入的2.2%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年水費(fèi)為6628.3951×2.2%=145.8247萬(wàn)元。
15.電費(fèi)：按酒店?duì)I業(yè)總收入的7%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年電費(fèi)為6628.3951×7%=463.9877萬(wàn)元。
16.天燃?xì)赓M(fèi)：按餐飲收入的2.8%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年天燃?xì)赓M(fèi)為3172.623×2.8%=88.8334萬(wàn)元。
17.柴油費(fèi)：按酒店?duì)I業(yè)總收入的1.7%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年柴油費(fèi)為6628.3951×1.7%=112.6827萬(wàn)元。
18.其他費(fèi)用(又稱不可預(yù)測(cè)費(fèi)用)：按酒店?duì)I業(yè)總收入的1.2%測(cè)算，預(yù)計(jì)全年其他費(fèi)用為6628.3951×1.2%=79.5407萬(wàn)元。
預(yù)計(jì)全年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(1-18項(xiàng))總額為3717.0943萬(wàn)元。
五、經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)預(yù)測(cè)
酒店的經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)計(jì)算方法很簡(jiǎn)單，就是酒店的總收入減去總成本、總費(fèi)用和稅金的總和就是酒店的毛利潤(rùn)，那么上述酒店預(yù)計(jì)全年(開業(yè)首年)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為：6878.7951-1361.0312-3717.0943-367.876=1432.7936萬(wàn)元。
第二至第五年酒店財(cái)務(wù)測(cè)算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)
酒店首年可行性財(cái)務(wù)測(cè)算產(chǎn)生后，就可以輕松地測(cè)算出第二至第五年酒店經(jīng)營(yíng)情況的較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，因?yàn)闇y(cè)算所依據(jù)的參數(shù)變化的占少數(shù)，不變的占多數(shù)，現(xiàn)將變化的參數(shù)列表如下予以說(shuō)明：
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從表中所列數(shù)據(jù)可以看出，由于第二年至第五年的收入增長(zhǎng)幅度始終高于費(fèi)用增長(zhǎng)幅度，所以，只要酒店開業(yè)首年產(chǎn)生一定的經(jīng)營(yíng)毛利，那么一般情況下接下來(lái)四年酒店的毛利只會(huì)增加，不會(huì)減少。
酒店經(jīng)營(yíng)的最終目的是獲得凈利潤(rùn)
酒店投資者的資金來(lái)源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，若是用自有資金作酒店投入，那就必須計(jì)算銀行利息，若是從銀行貸款的，就必須每年準(zhǔn)時(shí)向銀行還貸，若是做產(chǎn)權(quán)式酒店，就必須逐月逐年地向業(yè)主返還高額利息。
若一大筆自有資金定期五年存放在銀行，其利息收入至少在5%以上;若從銀行貸款，目前的貸款利息大概是1-3年為5.4%，3-5年是5.76%，六年以上是5.94%;若要付給產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主回報(bào)，一般是稅前9%外加每年一定數(shù)量的免費(fèi)客房入住券。因此，酒店投資者花巨資將酒店建成后，如果經(jīng)營(yíng)的毛利潤(rùn)多于自有資金存入銀行的利息，或多于銀行貸款的利息，或多于業(yè)主返租費(fèi)用，那么酒店就產(chǎn)生了凈利潤(rùn)，這才真正達(dá)到了投資者的目的;如果經(jīng)營(yíng)的毛利潤(rùn)還不夠付那些利息或返租費(fèi)用，那么酒店就意味著虧本經(jīng)營(yíng);如果酒店的毛利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，連自己都養(yǎng)活不了自己，那么業(yè)主除了要拿出一筆可觀的資金還貸或返給產(chǎn)權(quán)業(yè)主租金外，還要繼續(xù)向酒店投入，這樣的酒店麻煩就大了。
值得我們注意的是，中國(guó)乃至世界上的酒店管理公司絕大多數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而不負(fù)責(zé)酒店的盈虧，賺了錢要分存。他們所謂賺錢的概念是什么呢?就是酒店產(chǎn)生了毛利，其實(shí)這是很不公平的，因?yàn)橛忻木频暝S多還是在虧本經(jīng)營(yíng)，合理的游戲規(guī)則應(yīng)該是，酒店有了凈利潤(rùn)，酒店管理公司才可按照一定比例得到獎(jiǎng)勵(lì)。若是酒店虧了錢，即經(jīng)營(yíng)沒有產(chǎn)生毛利，那么酒店管理公司照樣按照營(yíng)業(yè)總收入的比例拿走管理費(fèi)，而且派駐的高級(jí)管理人員的工資福利待遇分文不少。道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，可遺憾的是，中國(guó)的許多酒店業(yè)主就愿意吃這個(gè)虧、上這個(gè)當(dāng)。
如何計(jì)算酒店的凈利潤(rùn)呢?拿上邊舉的酒店案例來(lái)說(shuō)吧，酒店建筑面積共有3.3萬(wàn)m2，按現(xiàn)在四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)的建設(shè)造價(jià)測(cè)算，酒店建筑投入約為1200元/M2，機(jī)電安裝工程投入約為1000元/M2，酒店裝飾工程投入約為2800元/M2，那么整個(gè)酒店投入約為：(1200+1000+2800)×33000=16500萬(wàn)元。除建設(shè)投入外，酒店開辦費(fèi)用須花費(fèi)約1500萬(wàn)元，投入總計(jì)約為18000萬(wàn)元。按五年貸款利率5.76%計(jì)算，那么酒店須向銀行每年還款利息為18000×5.76%=1036.8萬(wàn)。該酒店首年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為：1432.7936(經(jīng)營(yíng)毛利)-1036.8(銀行貸款利息)=395.9936萬(wàn)元。
附帶說(shuō)明的是，個(gè)別酒店在計(jì)算凈利潤(rùn)時(shí)把土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的投入算在了酒店固定資產(chǎn)折舊中，這種測(cè)算方法是錯(cuò)誤的，因?yàn)槭澜缟系耐恋貙傧∪辟Y源，是永遠(yuǎn)不會(huì)貶值的，更談不上什么折舊。